• Terugval gereedmeldingen naar 54.000 in 2012 en 52.500 in 2013

• Opleving vergunningverlening voorbij

• Grote uitdagingen op woningmarkt

In december 2010 stelde het Centraal Planbureau (CPB) de economische groei voor 2011 en 2012 naar beneden bij. 2011 ontpopte zich namelijk als het jaar van de schuldencrisis. Het drukte de wereldeconomie opnieuw in een recessie.

Het probleem op de woningmarkt reikt verder dan de conjunctuur. Banken krijgen te maken met zwaardere eisen (Basel 3), de winsten op koopwoningprojecten die worden ingezet voor de bouw van huurwoningen drogen op en herstructurering in stedelijk gebied komt onder druk te staan. De Rijksbudgetten BLS en ISV lopen af, wat de woningbouwproductie meer self-supporting maakt.

Vicieuze cirkel
Voor een herstel van de nieuwbouwproductie is een opleving van de woningmarkt essentieel. Het aantal verkochte woningen zette al voor de kredietcrisis een daling in, maar kreeg door de recessie van 2009 een extra knauw. Inmiddels is er sprake van een vicieuze cirkel. Niemand koopt voordat de eigen woning is verkocht. Kopende partijen kunnen steeds minder lenen. Banken zijn bezig met een schuldenafbouw en vertonen steeds minder risicovol gedrag. De afnemende leencapaciteit, het dalend reëel beschikbaar inkomen en het lage consumentenvertrouwen drukken de woningprijzen. Door de dalende prijzen komen steeds meer hypotheken onder water te staan. Kansen zijn er momenteel vooral voor toetreders op de koopwoningmarkt. Zij hebben echter ook te maken met strengere financieringseisen en ingeperkte leencapaciteit.

Minder verkopen
Door de problemen op de woningmarkt worden er nog altijd veel minder nieuwbouwwoningen verkocht dan voorheen. Hierdoor vertraagt de doorstroming binnen de pijplijn. De financierbaarheid van nieuwe projecten is daarnaast problematisch. De instroom van nieuwe bouwvergunningen daalt hierdoor sterk. De malaise op de woningmarkt werkt door via de verkoop van nieuwbouwwoningen van tekening. Na het rampjaar 2009 steeg het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2010 met 50%. Dit heeft een positief effect op de nieuwbouw in 2011. De stijgende lijn in verkopen weet zich in 2011 niet door te zetten. Het aantal verkochte woningen komt dat jaar hoogstwaarschijnlijk weer ruim onder het niveau van 2010 uit met een dalende nieuwbouw in 2012 en 2013 als gevolg.

Daling vergunningen
De eerste maanden van 2011 leek de vergunningverlening de weg naar boven weer gevonden te hebben. Uit cijfers van het CBS blijkt echter dat de vergunningen na het voorjaar weer steeds dichter naar het niveau van 2010 kruipen. Bouwers voor de markt hebben in augustus 2011 het laagste aantal verleende vergunningen ooit opgetekend, te weten 1.628 stuks. Dit geeft aan dat zij weinig vertrouwen meer hebben in de markt en uiterst voorzichtig te werk gaan.

Daling gereedmeldingen
Voor 2011 gaat BouwKennis uit van 60.000 gereedgemelde woningen. Vanaf 2012 zal het aantal gereedmeldingen echter scherp terugvallen. BouwKennis gaat uit van 54.000 gereedmeldingen in 2012 en dat aantal daalt in 2013 verder tot 52.500 gereedgemelde woningen.

Forse neerwaartse bijstelling prognose
In de vorige prognose ging BouwKennis nog uit van 60.000 gereedgemelde woningen in 2012, wat tevens het dieptepunt was. In deze meeste recente prognose is het aantal gereedgemelde woningen fors naar beneden bijgesteld, van 60.000 naar 54.000. Hier zijn meerdere redenen voor.

Het belangrijkste argument is de hardheid van de beschikbare informatie waarop de prognoses op leunen. Inmiddels is duidelijk dat de economische onzekerheid sinds de nazomer een structureel karakter heeft gekregen.

Ten eerste ging de vorige prognose nog uit van het Prinsjesdagscenario van het CPB. In die raming ging het CPB nog uit van een economisch herstel in 2012. Het BBP in 2012 werd geraamd op 1% groei. In de decemberraming is deze groei neerwaarts bijgesteld naar -0,5% in 2012.

Ten tweede is de verkoop van woningen, waaronder nieuwe woningen, geenszins herstelt in de tweede jaarhelft van 2011. Vooral de verkopen van tekening, de woningen die zeker gebouwd zullen worden, laten een nieuwe terugval zien. In 2010 stegen de verkopen van tekening nog met circa 50% ten opzichte van 2009 naar circa 27.000 stuks.

Voor 2011 wordt dit totaal geraamd op (krap) 20.000 stuks. Gezien het lage consumentenvertrouwen, de dalende koopkracht, de hogere lasten en de neerwaarts aangepaste financieringscapaciteit voor consumenten zal het aantal verkochte woningen van tekening ook in 2012 wederom naar verwachting niet boven het niveau van 2011 uitkomen.

Tot slot is de vergunningverlening, en dan met name onder bouwers voor de markt, tot een historisch dieptepunt gedaald. Dit geeft aan dat bouwers geen enkel risico meer nemen bij hun projecten. De ruimte voor bouwen op risico is volledig weg, wat de bouwproductie neerwaarts beïnvloedt voor de jaren 2012 en met name voor 2013. Dit komt ook doordat ontwikkelaars geen vlees meer op de botten hebben, hun financiële reserves zijn opgedroogd.

Als laatste is er wel een positief effect op de productie vanuit de overcapaciteit aan personeel. De woningen die verkocht zijn van tekening, kunnen waarschijnlijk sneller gebouwd worden.

Voorzichtigheid
Voor herstel van de woningnieuwbouwproductie zijn een stabiele economie en woningmarkt nodig.Dit ligt nog niet in het verschiet. Sterker nog, gedurende 2011 werden de economische onzekerheden juist weer groter.Bij deze vooruitzichten past dan ook voorzichtigheid.

BouwKennis is uitgever van marktinformatie over de bouw-, vastgoed- en installatiesector. Onze producten ondersteunen managers bij het bepalen en invullen van het beleid. Kijk opwww.bouwkennis.nlvoor meer informatie of om u in te schrijven voor onze digitale nieuwsbrief.

Noot voor de redactie: Wilt u meer informatie, dan kunt u contact opnemen met Remco Tuns (+31 (0)10 206 69 96 of tuns@bouwkennis.nl). Wanneer u (delen van) dit bericht publiceert, ontvangen wij graag een bewijsexemplaar. U kunt dit versturen naar: BouwKennis B.V., Max Euwelaan 51, 3062 MA Rotterdam.